Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter SachverständigerKurz gefasst: Die Bewertung eines Portfolios ist keine eigene Tiefenstufe, sondern eine Frage des Umfangs. Beide Stufen sind auf Bestände anwendbar: die Bestandsübersicht als Wertindikation je Objekt für Ihre eigene Steuerung, die Portfoliobewertung als Einzelgutachten je Objekt samt konsolidierter Auswertung, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss.
Portfoliobewertung
Bewertung ganzer Liegenschaftsbestände, österreichweit — in beiden Leistungsstufen, mit einheitlicher Methodik und konsolidierter Auswertung über alle Objekte.
| Einzelobjekt | Portfolio | |
|---|---|---|
| Stufe 1 für Ihre eigene Entscheidung |
Marktwerteinschätzung Wertindikation zu einem Objekt |
Bestandsübersicht Wertindikation je Objekt, konsolidiert dargestellt |
| Stufe 2 zum Nachweis gegenüber Dritten |
Verkehrswertgutachten Vollgutachten nach LBG |
Portfoliobewertung Gutachten je Objekt zuzüglich konsolidierter Auswertung |
Wofür Bestände bewertet werden
- Kreditinstitute — periodische Überprüfung wohnwirtschaftlicher Sicherheiten über einen Bestand hinweg
- Hausverwaltungen und institutionelle Eigentümer — Wertfortschreibung, Investitionsplanung, Verkaufsvorbereitung
- Verlassenschaften mit mehreren Objekten — einheitliche Bewertung als Grundlage der Erbteilung
- Insolvenz- und Masseverwaltung — Bewertung des Liegenschaftsvermögens zur Verwertungsvorbereitung
- Gesellschaftsrechtliche Anlässe — Anteilsbewertung, Einbringung, Umgründung, soweit Wohnliegenschaften betroffen sind
- Bilanzierung — Bewertung des Anlagevermögens nach Abstimmung mit der Steuerberatung
Was bei Beständen anders ist
Der methodische Unterschied liegt nicht im einzelnen Objekt, sondern in der Einheitlichkeit. Werden zehn Objekte von zehn Bewertern zu zehn Stichtagen mit unterschiedlichen Ansätzen bewertet, ist die Summe wertlos — Abweichungen zwischen den Objekten lassen sich dann nicht mehr als sachliche Unterschiede lesen, sondern nur als Methodenrauschen.
Deshalb gilt bei Portfolios durchgehend: ein Bewertungsstichtag für alle Objekte, dieselben Ansätze für Kapitalisierungszinssatz, Restnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten, dieselbe Systematik bei der Verfahrenswahl — und eine Auswertung, die Abweichungen erklärt, statt sie zu glätten.
Ergebnis
- Objektblätter — je Objekt Befund, Verfahren, Herleitung und Wert
- Konsolidierte Übersicht — Gesamtwert, Verteilung nach Objektart, Lage und Baualter
- Auffälligkeiten — Objekte mit erhöhtem Instandhaltungsbedarf, mietrechtlichen Beschränkungen oder rechtlichen Belastungen
- Methodendokumentation — die für alle Objekte einheitlich verwendeten Ansätze, offengelegt und begründet
Gemischte Portfolios
Die gerichtliche Zertifizierung umfasst die Fachgebiete 94.15 und 94.17 — Wohnliegenschaften, gemischt genutzte Liegenschaften, Wohnungseigentumsobjekte und die zugehörigen Baugründe. Enthält ein Bestand darüber hinaus reine Gewerbe-, Betriebs- oder Sonderliegenschaften, werden diese nicht als zertifizierter Sachverständiger bewertet.
Für solche Bestände sieht Punkt 2.2 der Standesregeln den geordneten Weg vor: Der Auftraggeber wird über den Umfang der eigenen Sachkompetenz informiert, und für die betroffenen Objekte wird die Beiziehung eines Sachverständigen des einschlägigen Fachgebiets vorgeschlagen. Diese Beiziehung wird auf Wunsch koordiniert — die einheitliche Methodik und die konsolidierte Auswertung über den gesamten Bestand bleiben dabei erhalten.
Für Sie ändert das nichts am Ablauf, wohl aber an der Belastbarkeit: Ein Gutachten, das ein Objekt außerhalb des Zertifizierungsumfangs mitbewertet, wäre insoweit angreifbar.
Noch festzulegen
Ab welcher Objektanzahl gilt ein Bestand als Portfolio, Honorarmodell (Pauschale je Objekt, degressiv nach Bestandsgröße oder Gesamtpauschale), typische Bearbeitungsdauer je Bestandsgröße, Format der Übergabe.
Anfrage
Erste Einschätzung, kostenfrei
Für eine Ersteinschätzung genügen Objektart, Adresse und Zweck der Bewertung.