Verlassenschaft und Erbteilung
Ermittlung des Verkehrswerts von Nachlassliegenschaften als Grundlage für Inventar, Erbteilung und Pflichtteilsberechnung.
Institut für Liegenschaftsbewertung
Verkehrswertgutachten für Wohnliegenschaften.
Bewertungen nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz — erstattet von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Für Gerichte, Kreditinstitute, Rechtsanwaltskanzleien, Notariate und Steuerberatungen — mit Schwerpunkt Wien und Ostösterreich, im gesamten Bundesgebiet.
- Zertifizierung
- Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, eingetragen seit 12.12.2016
- Zertifizierungsumfang
- Fachgebiete 94.15 und 94.17 — Wohnliegenschaften und Baugründe
- Rechtsgrundlage
- Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG 1992), Gebührenanspruchsgesetz bei Gerichtsaufträgen
- Wirkungsbereich
- Österreichweit — Schwerpunkt Wien und Ostösterreich, Befundaufnahme stets vor Ort
Leistungen
Zwei Stufen
Was Sie brauchen, hängt nicht davon ab, wie genau es sein soll — sondern davon, wem gegenüber der Wert gelten muss. Für eine eigene Entscheidung genügt eine fundierte Einschätzung. Sobald ein Dritter den Wert akzeptieren muss, braucht es ein Gutachten, das einer Überprüfung standhält.
Stufe 1
Marktwerteinschätzung
Wertindikation ohne Gutachtenqualität — für Ihre eigene Entscheidung
Eine fundierte Einschätzung des erzielbaren Marktwerts auf Basis von Lage, Objektzustand und aktueller Vergleichsdatenlage. Gedacht für Situationen, in denen Sie selbst eine Entscheidung treffen müssen: Verkaufsüberlegung, Prüfung eines Kaufpreises, erste Orientierung vor einer Erbteilung.
- Erstellt von
- Mag. Robin Holy, Immobilientreuhänder
- Geeignet für
- Ihre eigene Entscheidungsgrundlage
- Nicht geeignet für
- Vorlage bei Gericht, Abgabenbehörde oder Kreditinstitut
- Für Bestände
- als Bestandsübersicht über mehrere Objekte
Stufe 2
Verkehrswertgutachten
Gutachten nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz — zum Nachweis gegenüber Dritten
Vollgutachten mit Befund, begründeter Verfahrenswahl und offengelegter Herleitung, erstattet von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Erforderlich überall dort, wo ein Wert gegenüber einem Dritten belegt werden muss und der Beleg einer Überprüfung standhalten muss.
- Erstellt von
- Ing. Kurt Leweda, allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger
- Geeignet für
- Gericht, Abgabenbehörde, Kreditinstitut, Gegenseite eines Verfahrens
- Umfang
- Fachgebiete 94.15 und 94.17 — Wohnliegenschaften und Baugründe
- Für Bestände
- als Portfoliobewertung über mehrere Objekte
Wer mit einer Marktwerteinschätzung beginnt und im Verlauf feststellt, dass ein Nachweis gegenüber Dritten nötig wird, kann in Stufe 2 wechseln — das Honorar der Marktwerteinschätzung wird dabei angerechnet.
Beide Stufen sind auch auf ganze Bestände anwendbar: als Bestandsübersicht oder Portfoliobewertung mit einheitlicher Methodik über alle Objekte.
Anlässe
Wann ein Gutachten benötigt wird
Ein Verkehrswertgutachten wird immer dann erstattet, wenn ein Wert gegenüber Dritten belegt werden muss — gegenüber einem Gericht, einer Behörde, einem Kreditinstitut oder der Gegenseite eines Verfahrens.
Scheidung und Aufteilung
Bewertung der Ehewohnung und des ehelichen Gebrauchsvermögens im Aufteilungsverfahren nach dem Ehegesetz.
Nachweis gegenüber dem Finanzamt
Gutachterlicher Nachweis des gemeinen Werts, etwa bei Immobilienertragsteuer, Grunderwerbsteuer oder unentgeltlicher Übertragung.
Kauf und Verkauf
Unabhängige Wertermittlung vor Vertragsabschluss — unabhängig von Vermittlungsinteressen, mit nachvollziehbarer Herleitung.
Zinshaus und Mehrfamilienhaus
Ertragsorientierte Bewertung von Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Liegenschaften unter Berücksichtigung der Mietzinsbildung.
Finanzierung und Besicherung
Wertermittlung als Entscheidungsgrundlage für Kreditinstitute bei wohnwirtschaftlicher Finanzierung.
Der Sachverständige
Ing. Kurt Leweda
Ing. Kurt Leweda ist Immobilienkaufmann und seit 12. Dezember 2016 als allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger in die Gerichtssachverständigenliste eingetragen. Der Zertifizierungsumfang betrifft die Bewertung von Wohnliegenschaften und der zugehörigen Baugründe.
Die Tätigkeit umfasst Gutachten im Auftrag von Gerichten sowie Privatgutachten für Kreditinstitute, Rechtsanwaltskanzleien, Notariate, Steuerberatungen, Hausverwaltungen und Privatpersonen. Er ist Mitglied der Fachgruppe Immobilien im Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs.
Für die Gutachtenserstattung gelten die Standesregeln der Sachverständigen: Unabhängigkeit, Unparteilichkeit, Verschwiegenheit und die Bindung an den Zertifizierungsumfang.
Methodik
Die drei Wertermittlungsverfahren
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz kennt drei Verfahren. Welches angewendet wird, richtet sich nach Objektart und Datenlage — und wird im Gutachten begründet, nicht vorausgesetzt.
Vergleichswertverfahren
Ableitung des Werts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften. Setzt eine ausreichende Zahl echter Vergleichsfälle voraus — in Wien vor allem bei Eigentumswohnungen in nachgefragten Lagen gegeben.
Ertragswertverfahren
Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags. Das maßgebliche Verfahren bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Liegenschaften — mit besonderem Augenmerk auf mietrechtliche Beschränkungen der Zinsbildung.
Sachwertverfahren
Ermittlung aus Bodenwert und Bauwert abzüglich der Wertminderung wegen Alters und Zustands. Regelmäßig herangezogen bei Ein- und Zweifamilienhäusern, für die kein hinreichender Vergleichsmarkt besteht.
Für Institutionen
Zusammenarbeit mit Gerichten, Kanzleien und Kreditinstituten
Wer ein Gutachten in ein Verfahren einbringt, haftet für dessen Belastbarkeit mit. Deshalb sind Form, Fristen und Nachvollziehbarkeit hier ebenso wichtig wie das Ergebnis.
Rechtsanwaltskanzleien
Privatgutachten für Aufteilungs-, Pflichtteils- und Streitverfahren. Auf Wunsch wird die Gegenseite nachweislich zur Befundaufnahme geladen — das ist der wesentliche Faktor für das Gewicht eines Privatgutachtens im Prozess.
Notariate
Bewertung von Nachlassliegenschaften für Inventar und Erbteilung, Bewertungen bei Übergabeverträgen und Schenkungen unter Lebenden.
Kreditinstitute
Wertermittlung für wohnwirtschaftliche Finanzierungen im zertifizierten Fachgebiet. Einheitliche Gutachtensstruktur, definierte Bearbeitungszeiten, direkte Erreichbarkeit des Sachverständigen.
Steuerberatungen
Gutachterlicher Nachweis des gemeinen Werts gegenüber der Abgabenbehörde, etwa im Zusammenhang mit Immobilienertragsteuer oder Grunderwerbsteuer.
Ablauf
Von der Anfrage zum Gutachten
-
Anfrage und Zweckklärung
Objektart, Bewertungsstichtag und Zweck bestimmen Umfang und Verfahren. Die Klärung erfolgt telefonisch oder schriftlich, kostenfrei.
-
Auftrag und Honorarschätzung
Vor Auftragserteilung erhalten Sie eine schriftliche Honorarschätzung und einen zugesagten Fertigstellungstermin.
-
Befundaufnahme vor Ort
Besichtigung, Vermessung und Dokumentation. Auf Wunsch unter nachweislicher Beiziehung der Gegenseite.
-
Gutachten
Schriftliche Erstattung mit Befund, Verfahrenswahl, Herleitung und Ergebnis. In der Regel zwei bis drei Wochen nach vollständiger Unterlagenlage.
Häufige Fragen
Was Auftraggeber regelmäßig fragen
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Bei Privatgutachten wird das Honorar frei vereinbart und richtet sich nach Objektart, Umfang und Zweck der Bewertung. Sie erhalten vor Auftragserteilung eine schriftliche Honorarschätzung. Bei Aufträgen von Gerichten und Verwaltungsbehörden erfolgt die Verrechnung zwingend nach dem Gebührenanspruchsgesetz (GebAG).
Wie lange dauert die Erstellung?
Nach der Befundaufnahme und bei vollständiger Unterlagenlage werden Gutachten in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen erstattet. Der Fertigstellungstermin wird bei Auftragserteilung schriftlich zugesagt.
Welchen Beweiswert hat ein Privatgutachten vor Gericht?
Ein Privatgutachten ist im Zivilprozess Urkundenbeweis und ersetzt kein vom Gericht bestelltes Gutachten. Sein tatsächliches Gewicht hängt wesentlich davon ab, ob die Gegenseite zur Befundaufnahme geladen wurde — andernfalls liegt der Einwand nahe, der Befund sei einseitig zustande gekommen. Auf Wunsch wird die Gegenseite daher nachweislich beigezogen.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Grundbuchsauszug, Lage- und Bauplan, bei vermieteten Objekten die Mietzinsliste und die Mietverträge, bei Wohnungseigentum die Nutzwertermittlung samt Wohnungseigentumsvertrag. Fehlende Unterlagen werden im Rahmen der Befundaufnahme erhoben.
Welche Objekte werden bewertet?
Der Zertifizierungsumfang umfasst Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Liegenschaften einschließlich Baugründen und Wohnungseigentumsobjekten (Fachgebiet 94.15) sowie Ein- und Zweifamilienhäuser samt Baugründen (Fachgebiet 94.17). Anfragen außerhalb dieses Umfangs werden nicht übernommen, sondern weiterverwiesen.
Besteht ein Vermittlungsinteresse?
Nein. Das Institut vermittelt keine Liegenschaften und erbringt ausschließlich Bewertungsleistungen. Es besteht daher kein wirtschaftliches Interesse daran, ob ein Kaufvertrag zustande kommt oder zu welchem Preis — anders als bei einer Bewertung durch ein vermittelndes Unternehmen. Für die Gutachtenstätigkeit gilt darüber hinaus Punkt 1.4 der Standesregeln: Zuwendungen, die geeignet wären, die Objektivität zu beeinträchtigen, dürfen weder gefordert noch angenommen werden.
Worin unterscheiden sich Marktwerteinschätzung und Gutachten?
Die Marktwerteinschätzung ist eine Wertindikation für Ihre eigene Entscheidung — sie ist kein Gutachten und nicht dafür bestimmt, bei Gericht, Abgabenbehörde oder Kreditinstitut vorgelegt zu werden. Das Verkehrswertgutachten wird nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz erstattet und ist genau für diesen Nachweis gegenüber Dritten gemacht. Wird im Verlauf doch ein Gutachten benötigt, wird das Honorar der Einschätzung angerechnet.
Kontakt
Anfrage
Für eine erste Einschätzung genügen Objektart, Adresse und Zweck der Bewertung. Die Klärung ist kostenfrei und unverbindlich.
Institut
Institut für Liegenschaftsbewertung
Viktorgasse 14
1040 Wien
Sachverständiger
Ing. Kurt Leweda
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger, Fachgebiete 94.15 und 94.17